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18 Novembre 2017 - 13:06
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La richiesta principale che ci viene fatta è migliorare il comfort ottimizzando l’uso degli spazi interni, con particolare attenzione all’uso di tecnologia, materiali di qualità, cura dell’illuminazione interna, uso di prodotti ecologici.

Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici lo strumento normativo è la CILA (Art. 6 comma 1 lettera a del T.U 380/01) che a differenza della DIA, con cui non era possibile iniziare i lavori prima di 30 giorni, permette di iniziare immediatamente. Per ottimizzare tempi e costi è fondamentale che il Committente si affidi a un Tecnico di fiducia che può dare un contributo al risultato sia in termini d’incidenza dei costi, sia sull’effettivo valore finale dell’opera.
Le fasi da seguire sono le seguenti:

1. SCELTA DEL TECNICO DI FIDUCIA. È opportuno che il committente assuma preliminarmente informazioni sulle opere già eseguite dal tecnico (architetto/ingegnere/geometra), sia per verificare se le stesse corrispondono alle sue attese, sia per controllarne la qualità dei risultati.

2. PROGETTO PRELIMINARE. Coinvolgere il tecnico per la redazione del progetto preliminare che risponda alle proprie necessità, spiegando molto accuratamente quali sono le esigenze, sulla base delle quali intende modificare la propria casa e indicare preliminarmente l’importo massimo che si vuole sostenere. Questa è una fase cruciale, in quanto scelte chiare e condivise possono ridurre al minimo imprevisti e ritardi nell’esecuzione dei lavori. Compito del Committente è di fornire documentazione dell’appartamento: planimetria e visura catastale, atto di compravendita, concessione edilizia e certificato di abitabilità che attestino la legittimità della preesistenza. Compito del tecnico è verificare lo stato dei luoghi, eseguire un rilievo accurato e proporre un progetto.

3. PROGETTO ESECUTIVO. Una volta che il progetto preliminare è stato approvato dal committente, si passa alla redazione del progetto esecutivo: piante, sezioni, computo metrico estimativo, capitolato d’appalto (descrizione dettagliata delle opere), e contratto con indicazione dei costi, tempi di esecuzione e pagamenti (SAL Stati di avanzamento lavori). Contemporaneamente il committente dovrebbe operare con l’ausilio del tecnico una scelta dei materiali di finitura da ordinare per l’esecuzione dei lavori.

4. OFFERTA DELLE IMPRESE. Fornire il progetto esecutivo con computo metrico elle imprese esecutrici (almeno 2/3) al fine di ottenere la migliore offerta. È importante scegliere imprese affidabili che abbiano esperienze documentate in ristrutturazioni di interni. L’ideale è che le buste con le offerte siano consegnate direttamente al cliente-committente, e aperte tutte insieme. Normalmente nelle offerte vengono escluse le forniture di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, arredi ecc. che restano a carico del committente. I costi totali si ottengono dalla somma delle offerte più quella delle forniture. Normalmente queste tre fasi richiedono dai 30-45 giorni.

5. Presentazione della CILA/o altro in base ai lavori da fare presso gli uffici tecnici del Comune. I documenti da consegnare sono:
– comunicazione firmata dal proprietario e dal progettista;
– relazione tecnica asseverata del tecnico abilitato;
– elaborati di progetto con ante / inter / post-operam;
– dati dell’impresa e DURC (documento unico di regolarità contributiva). Nel caso di affidamento dei lavori a più imprese sarà necessario redigere un PSC ai sensi del D.Lgs. 81/2008, nominando un Coordinatore per la Sicurezza.

6. AGEVOLAZIONI FISCALI. con la legge di bilancio 2017 (legge n. 232 dell'11 dicembre 2016) è stata prorogata fino al 31 dicembre 2017 la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie. E’ prorogato fino al 31 dicembre 2017 anche il Bonus Mobili, cioè la detrazione del 50% su una spesa massima di 10mila euro per l'acquisto di mobili. E' stata inoltre introdotta, per il periodo compreso tra il 1 gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021, una detrazione d'imposta del 50% per le spese sostenute per l'adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1,2 e 3).
Una detrazione del 50% spetta anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017, per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione.
La detrazione è, invece, pari al 65% delle spese effettuate, dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità.
Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.

7. RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA. con la legge di bilancio 2017 (legge n. 232 del 11 dicembre 2016) è stata prorogate fino al 31 dicembre 2017 la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di efficientamento energetico.
L'agevolazione consiste in una detrazione dall'Irpef o dall'Ires ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.
In particolare, la detrazione, che è pari al 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017, è riconosciuta se le spese sono state sostenute per:
la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
il miglioramento termico dell'edificio (coibentazioni - pavimenti - finestre, comprensive di infissi)
l'installazione di pannelli solari la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

8. ESECUZIONE DEI LAVORI. Un progetto esecutivo completo permette di ridurre al minimo il ricorso a Varianti in corso d’opera. Compito della direzione dei lavori è di controllare l’esecuzione dell’opera in base al progetto approvato dagli organi competenti e al progetto esecutivo, salvaguardando, nell’interesse del Committente, la migliore qualità delle opere, nel rispetto dei costi e dei tempi dell’esecuzione.

9. FINE LAVORI. Una volta che i lavori sono terminati il tecnico presenterà accatastamento con Variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del Territorio e la Comunicazione di Fine Lavori presso gli uffici tecnici del Comune, certificando la conformità al progetto presentato (e/o alle varianti). Nel caso di interventi che modificano la prestazione energetica dell’appartamento, bisognerà aggiornare l’attestato di certificazione energetica (APE) decreto legge 63/2013. L’impresa rilascerà al Committente la dichiarazione di conformit à che attesta la messa in regola e/o la conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici rispetto alla normativa vigente.

10.ERRORI DA EVITARE. Alcuni committenti commettono l’errore di non dare sufficienti informazioni, tendono a condizionare su soluzioni, forme e stili che preferiscono, impedendo all’architetto d’esprimere appieno la sua competenza. Viceversa non aver condiviso e compreso appieno le proposte progettuali può produrre continui ripensamenti e ritardi nell’esecuzione dei lavori. Altro errore da evitare è scegliere l’impresa sulla base della convenienza del prezzo offerto, senza una accurata informazione e documentazione sulle sue capacità esecutive e organizzative, sull’esito delle opere dalla medesima in precedenza realizzate.










































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